Governança: o ingrediente que falta para a sustentabilidade no mercado imobiliário

Artigo escrito por Leonardo Gasparin, CEO e Cofundador da CUB para a Folha de Pernambuco.

O mercado imobiliário brasileiro, mesmo com sua relevante participação no PIB, ainda enfrenta obstáculos significativos que limitam seu potencial de crescimento.

Entre as principais barreiras que ainda freiam a sustentabilidade do setor está a questão da inadimplência, um problema que impacta diretamente a saúde financeira das incorporadoras, loteadoras e investidores. Para superar esses obstáculos, a implementação de processos robustos de governança e compliance não é apenas desejável, é essencial.

Inadimplência não é só atraso: é risco sistêmico

A inadimplência no mercado imobiliário vai além do simples atraso no pagamento. Ela compromete o fluxo de caixa dos empreendimentos, dificulta o planejamento financeiro e aumenta o custo de capital para as empresas. Investidores, por sua vez, enfrentam dificuldades para avaliar com precisão os riscos envolvidos, o que eleva a seletividade e a exigência por transparência e segurança.

Quando falta confiança, o capital recua

Esse cenário cria um ciclo vicioso: a falta de informações claras e confiáveis sobre o andamento dos projetos e o fluxo de recebíveis gera desconfiança, que por sua vez limita o acesso a financiamentos e investimentos externos, fundamentais para o crescimento do mercado.

É aqui que a governança se estabelece. Os crescentes pedidos de Recuperação Judicial no setor de incorporação (314 apenas em 2024, de acordo com levantamento do Monitor RGF), que demonstram o colapso da gestão de risco em muitas empresas, sublinham a urgência dessa mudança.

O controle de fatores como a gestão de inadimplência e a qualidade da carteira é uma ameaça à continuidade do negócio. Para o mercado de capitais, que exige transparência máxima, não basta que a incorporadora seja correta; ela precisa provar. Essa prova vem por meio de um terceiro, neutro, que possa monitorar e atestar que a alocação de recursos, as garantias e a execução do empreendimento estão conforme o planejado. Um alto nível de governança significa que o que está no sistema de gestão (parte lógica) deve conversar com a realidade operacional e financeira (parte física).

No mercado imobiliário, governança é a capacidade de comprovar.

Não é apenas uma questão de cumprir regras, mas de construir uma cultura de responsabilidade e previsibilidade. Investidores querem mais do que promessas. Eles precisam de provas concretas de que os recursos aplicados estão sendo geridos com eficiência e segurança. A expansão física do setor precisa ser acompanhada por uma expansão institucional — de processos, transparência e confiança. 

A governança permite também que as incorporadoras e loteadoras tenham uma gestão mais estratégica, antecipando riscos e tomando decisões baseadas em dados precisos e atualizados. Esse cenário cria um ambiente mais saudável e sustentável para o desenvolvimento imobiliário, beneficiando toda a cadeia produtiva. 

O futuro do setor depende de menos expansão e mais maturidade.

Manter a gestão baseada em processos manuais e opacos não é mais uma opção, mas sim uma sentença de estagnação. A maturidade do mercado virá quando houver um padrão reconhecido de governança, capaz de reduzir o risco percebido e ampliar o acesso a capital – beneficiando toda a cadeia. O futuro do setor está na construção de um novo padrão de governança, não só na expansão dos metros quadrados.

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